Reflexão sobre o Registro Imobiliário diante da economia digital

4.7. Reflexão sobre o Registro Imobiliário diante da economia digital

Como ponderado acima, o sistema registral foi arquitetado para atender ao interesse público no tráfego de imóveis, numa economia no qual o principal ativo para geração de riquezas estava em bens físicos. Mas a atual economia digital tem como principal fator de geração de riqueza a transmissão, o processamento e o compartilhamento de informações. Se em uma primeira etapa a produção dessas informações e seu processamento estava concentrada em grandes empresas, ainda dentro de uma sociedade de organizações, como principais agentes produtivos, em um segundo momento, já na virada do milênio, essa produção e consumo de informações e dados dos quais se extraem novas informações passaram a ser descentralizados dada a possibilidade de interações comunicativas e econômicas diretas entre os pares, a partir de plataformas online. Esse modelo centra a economia na coleta e processamento de dados de usuários de um lado da plataforma, que geram inteligência a ser explorada para obter ganhos econômicos do outro lado composto por ofertantes de serviços nessas plataformas. Daí investimentos maciços em ferramentas análise de dados e de inteligência artificial para, cada vez mais, incentivar o uso da plataforma, potencializando a coleta de dados, de modo a alimentar esse ciclo de geração de valor.[1]  

Com relação a plataformas digitais que congregam interessados em imóveis a anunciantes e agentes imobiliários, os dados guardados pelos registradores permitem inferir informações valiosas, fidedignas e confiáveis sobre o universo imobiliário, o que reduz substancialmente os esforços necessários para coletar, por meio de consentimento, os dados relevantes acerca de seus usuários. Certamente, o valor desses dados e informações no mercado não é condizente com o valor pago pelas certidões lavrados, ou mesmo com os custos relativos aos investimentos realizador pelos oficiais de registro para a digitalização e sistematização das informações solicitadas.

Esse descompasso merece reflexão diante do esforço de consolidação do sistema registral eletrônico. Não se trata apenas de mimetizar o universo físico dos imóveis para o formato digital. Trata-se de refletir sobre o papel dos registros públicos diante da nova economia digital em que o mercado passa a ter informações como seu principal ativo. A segurança das relações comerciais e de relações creditícias é afetada por esse mercado informacional, de modo que há interesse público na veiculação de informações confiáveis e seguras, guardadas e processadas por registradores. Mas é inadequado, e contrário à finalidade legal especificada para as certidões de registro de imóveis, usá-las como veículo de circulação dessas informações, notadamente porque implicam a transmissão indiscriminada de dados pessoais, colocando os sujeitos dos dados referidos nas certidões em condição de completa incerteza acerca da inferência de terceiros sobre sua pessoa. Como visto acima, o uso oblíquo das certidões para transferência de dados dos Registros para entidades privadas viola o art. 26, par. §1º da LGPD.

Tal reflexão deve levar à restruturação da arquitetura e da regulamentação dos registros imobiliários, com a atribuição de novos papéis e competências que permitam aos oficiais de registro contribuir com a segurança e certeza das relações negociais e creditícias imobiliárias nessa esfera informacional da economia digital. Esse potencial do Registro de contribuição com informações relevantes para o mercado digital pode ser explorado ao mesmo tempo em que se resguardam os direitos da personalidade  dos sujeitos inscritos, por exemplo, com técnicas de anonimização, que impeçam a transferência de dados pessoais a terceiros, uma vez que, conforme a LGPD, art. 12, dados anonimizados não são considerados dados pessoais. Com isso, o mercado digital pode obter informações agregadas confiáveis e relevantes sem que titulares de dados pessoais sejam ameaçados.


[1] Dada ênfase na coleta de dados, muitas vezes dados pessoais, Zuboff (2019) denomina esse modelo de “capitalismo de vigilância”.

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