Enquadramento legal dos registros imobiliários

4.1. Enquadramento legal dos registros imobiliários

Os dados tratados pelos oficiais de registro de imóveis, por conterem informação relacionada a pessoa natural determinada, são dados pessoais, nos termos da LGPD (art.5o, inc. I). Tratando-se de pessoa física aquele que tenha direito inscritível, são requisitos da matrícula e do registro, conforme art. 176 da LRP, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação. Mas não apenas essas referências são de natureza pessoal como a própria condição patrimonial de determinado indivíduo é dado pessoal, nos termos da LGPD. Os dados pessoais processados, inclusive, podem ser sensíveis ou seu processamento pode apurar e cruzar dados que permitem extrair informações sensíveis (art. 5º, inc. II), como a informação acerca de filiação, que podem revelar origem racial ou étnica, ou ainda, vida sexual, como no caso já citado de alteração do registro por mudança de sexo, etc.

Desse modo a LGPD considera tais dados pessoais tratados pelos cartórios como  extensão da personalidade individual, considerando como seu “titular” o sujeito a quem o dado se refere, (art. 5o, inc. V). Havendo interesse público no seu processamento, os dados pessoais registrais encontram-se sob guarda e processamento dos oficiais de registro, delegados do Poder Público.

Considerando que o oficial de registro é investido do poder estatal para conservar os documentos e processar os dados para exercer sua função pública, é, então, ao mesmo tempo, controlador (decide sobre o tratamento dos dados) e operador (realiza seu tratamento). A LGPD determina que os serviços notariais e de registros exercidos em caráter privado receberão o mesmo tratamento conferido a pessoas jurídicas de direito público (art. 23, § 4o).

Com isso, o fundamento que legitima o tratamento de dados pessoais é o cumprimento de obrigação legal (art. 7o, inc. II e art. 11, inc. II, “a”), que deve ser realizado dentro do  “atendimento de sua finalidade pública” e “com o objetivo de executar as competências legais ou cumprir atribuições legais do serviço público” (art. 23, caput). Ou seja, a competência específica dos cartórios de registro é que determina a finalidade do processamento (art. 6o, inc. I), qual seja conferir “autenticidade, segurança e eficácia” a atos jurídicos, ao constituir direitos reais e inscrever validamente limitações ao seu exercício, e ao constituir meios de prova sobre as relações jurídicas inscritas.

Como visto, a publicidade registral, em sentido jurídico estrito, consiste na fé pública de seus atos, que confere o efeito de oponibilidade do registro perante terceiros de boa-fé e na emissão de meios jurídicos de prova, com a lavratura de certidões.  O exercício da competência legal propriamente dita não é incompatível com a reserva, no sentido de vedação à difusão ou mesmo exposição de informações pessoais ao público de modo indiscriminado.

Os principais impactos da LGPD e do direito fundamental à autodeterminação informacional na atividade registral concentram-se nas atividades específicas de sua competência e os dados ou informações pessoais que nela são veiculados. Trata-se de atividade com base legal específica mas que merece atenção para especificação adequada daquilo que é estritamente necessário para que o oficial se desincumba de sua função pública. Neste aspecto examinaremos (a) o controle de finalidade e necessidade nas inscrições de direitos e na  lavratura de certidões e (b) o controle de finalidade e necessidade no compartilhamento de dados com terceiros, primeiro em relação a entidades privadas e em seguida em relação a entidades públicas.

Ao lado desses impactos específicos da atividade registral há o de deveres que recaem sobre as serventias em sua posição de agente de tratamento de dados pessoais, são eles: (c) a estruturação de governança em privacidade, com a indicação do encarregado e elaboração de política de privacidade, (d) o registro das atividades de tratamento de dados pessoais, (e) o aviso de privacidade aos usuários do sistema registral, (f) as garantias em relação à contratação com terceiros e a garantia dos direitos dos titulares.

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